Alcances de la subrogación real del régimen de vivienda desde un enfoque registral

Abstract

El presente trabajo aborda la incorporación del instituto de la subrogación real en el Código Civil y Comercial de la Nación (artículo 248) como modo de dar continuidad al sistema protectorio de la Vivienda, en razón de conservar los efectos de inejecutabilidad y oponibilidad, en forma retroactiva a la fecha de su constitución. Desde una perspectiva registral y con una metodología descriptiva, se propone analizar los alcances del instituto, y describir los novedosos supuestos que se utilizan en la práctica. Se concluye que es legalmente viable la modificación subjetiva de los beneficiarios y la subrogación real parcial en concomitancia con una nueva afectación a vivienda. Misma postura se sostiene para el caso de sustitución del sistema tuitivo a otro inmueble preexistente en el patrimonio del constituyente. En cuanto a la instrumentación de la subrogación real, no es menester reservar el derecho por cuanto goza de amparo constitucional y se aconseja la utilización de la retroprioridad en caso de afectación notarial. Por último, tanto el superficiario como el usufructuario están legitimados para afectar a vivienda con independencia del consentimiento por parte del propietario y también pueden hacer uso de la subrogación real.

The present work deals with the incorporation of the institute of real subrogation in the Civil and Commercial Code as a way of giving continuity to the protective system of Housing, in order to preserve the effects of unenforceability and enforceability, retroactively to the date of its constitution. From a registry perspective and with a descriptive methodology, it is proposed to analyze the scope of the institute, and describe the new assumptions that are used in practice. It is concluded that the subjective modification of the beneficiaries and the partial real subrogation in concomitance with a new affectation to Housing are legally viable. The same position is held, in the case of substitution of the security system to another pre-existing property in the heritage of the constituent. Regarding the instrumentation of the real subrogation, it is not necessary to reserve the right since it enjoys constitutional protection and the use of retropriority is advised in case of notarial affectation. Finally, both the surface owner and the usufructuary are entitled to affect the home without the consent of the owner and can also make use of real subrogation.