Diseño y gestión de la vivienda social

Abstract

Desde 1993, hemos desarrollado investigaciones sobre la calidad de la vivienda social, enfocando la problemática del deterioro prematuro y de la rehabilitación y mantenimiento de las viviendas y su entorno. El objeto central del estudio, el desempeño edilicio, consiste en evaluar la calidad constructiva, los diferentes modos de gestión administrativa, y sus efectos en la dinámica de uso y conservación de los edificios, a los efectos de diseñar para un mantenimiento posible que permita conservar el parque de viviendas construidas y por construir. Ello permite describir sistemáticamente los elementos componentes de los edificios y relevar sus fallas por disciplinas específicas, estableciendo los criterios mínimos de desempeño a considerar en el proyecto, construcción, uso y mantenimiento del hábitat. El partido arquitectónico que no prevea modos de gestión adecuados condiciona negativamente el desempeño de la vivienda social, disminuye sus condiciones de habitabilidad y seguridad y acorta su vida útil. Asimismo, los elevados presupuestos de honorarios y sueldos destinados a la gestión administrativa, en detrimento de las inversiones en mantenimiento correctivo y preventivo, constituyen uno de los motivos que generan deterioro prematuro. La falta de una relación sustentable entre la organización arquitectónica y la organización administrativa atenta contra la eficacia de la gestión, acentuada por ambiguas normas de funcionamiento. Hoy, a necesidad de reducir costos de mantenimiento exige destinar lo posible al alcance del usuario, a lo largo del ciclo de vida del edificio.

Since 1993, we have been conducting investigations on the quality of the social housing, focusing on the premature aging and rehabilitation, and maintenance of the houses and its surroundings. The central object of the study, the building performance, consists of evaluating the constructive quality, the different ways of administrative management, and its effects in the dynamics of use and conservation of the buildings, in order to design for a maintenance possible that it allows to conserve the constructed houses and the future projects.This will allow to describe systematically the component elements of the buildings and to release its faults by specific disciplines, establishing the minimum criteria of performance to consider in the project, construction, use and maintenance of the habitat. Those architectonic project that does not preview suitable ways of management will negatively bias the performance of the social housing, diminish its conditions of habitability and security, and shorten its life utility. Thus, the elevated budgets of honoraria and pays destined to the administrative management, in damage of the investments in medium repair and prevention, constitute one of the reasons generating building premature aging.The lack of a sustainable relation between the architectonic organization and the administrative organization go against the effectiveness of the management, accentuated by ambiguous norms of operation. Today, the necessity to reduce maintenance costs, demands for offering what is possible within reach of the customer, throughout the life cycle of the building.