El derecho real de superficie en políticas públicas para el acceso a la vivienda (a propósito de la ley 6639 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires)

Abstract

El 11 de mayo de 2023 el Poder Legislativo de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la ley 6639, que fue promulgada el 23 de mayo. La norma crea el Régimen de Covivienda “que tiene por objeto implementar políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda en virtud de lo establecido en la ley 1251, el Libro Cuarto del Cód. Civ. y Com., el art. 31 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires y normativa concordante” (art. 1°). Para el logro de la finalidad la ley prevé la constitución del derecho real de superficie edilicia sobre inmuebles del dominio privado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o del Instituto de la Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (y de otros inmuebles que más adelante analizaré). Esencialmente el Régimen de Covivienda está conformado por el Inmueble de Covivienda sobre el que se emplaza el Edificio de Covivienda, cuya titularidad recae en una Organización en calidad de superficiario, el cual podrá ser afectado al derecho real de propiedad horizontal o al derecho real de uso para que las unidades así constituidas sean adjudicas a los Usuarios (personas con necesidad habitacional) en calidad de titulares de tales derechos reales y de coposeedores de “las partes comunes” definidas de manera confusa por la ley como “los espacios del Edificio de Covivienda, exteriores a las Unidades, apropiables colectivamente por los sujetos beneficiarios y donde tienen lugar las Relaciones de Covivienda”. La sanción de esta ley amerita, en primer lugar, el análisis del derecho real de superficie para, posteriormente, ensamblarlo con el Régimen de Covivienda.