La ley 27.271 y los futuros inmobiliarios: cuestiones del mercado inmobiliario en Argentina

Abstract

Las entidades financieras generalmente no prestan la totalidad del precio de la compraventa de un inmueble y lo aforan previendo los costos derivados de un eventual incumplimiento por parte del comprador tomador del préstamo (principalmente la acumulación por intereses o amortizaciones impagos y gastos judiciales para la recuperación de la suma prestada). La asistencia financiera se limita generalmente a un porcentaje del precio que venta del inmueble, que oscila según los mercados entre un 70% y 80%. El comprador por lo tanto debe contar con una cantidad equivalente al porcentaje faltante más los gastos de intermediación (corredores inmobiliarios) y notariales (honorarios del escribano, gastos e impuestos al acto). Si no se cuenta con la suma necesaria debe iniciar un proceso de ahorro hasta completar la misma. El problema se presenta, principalmente en nuestro país, en la elección del activo en el cual ahorrar para que llegado el plazo estimado el importe acumulado sea suficiente para cubrir la parte del precio no financiada por los bancos o sea no haya sufrido un proceso de deterioro. El sistema financiero ha propuesto una serie de alternativas que van del simple plazo fijo en diversas monedas a acumular divisas extranjeras, pasando por valores negociables tanto de renta fija (bonos u obligaciones negociables) o de renta variable (acciones de sociedades anónimas). Algunas de esas formas de ahorro pueden resultar muy especulativas, especialmente las de renta variable y divisas. Otras se han mostrado en nuestros mercados como insuficientes para cumplir el cometido buscado, por estar sometidas al proceso inflacionario especialmente las inversiones en pesos ya que las tasas de interés generalmente son insuficientes para cubrirlo.

Generally, financial institutions, do not lend the full amount of the asked price for the Real Estate to prevent covering extra expenses like accumulation of interest, unpaid repayments or judicial expenditure, in case that the borrower forfeits its obligations. The financial assistance its limited to a value lower than the Real Estate market price and it could vary between 70% and 80%. The borrower should cover up brokers, lawyers, taxes, fees and expenses. If the borrower does not have the money it should get it either from its savings or other resources. Available through the Financial System are alternatives: simple CDs in local or foreigner currency and negotiable bonds or shares. Some of this ways are speculative and therefore, unpredictable, so as a result may not be enough to cover the needs. The purpose of this paper is to find a way of saving that follows the Real Estate market prices evaluation in the way to facilitate the acquisition. In addition, this work is convenient to manage the risk assumed by the companies involved in the Real Estate and also allow the participation of speculators producing a more liquid market.