Tiempo en el mercado y precio de venta: un análisis para el mercado inmobiliario del partido de La Plata

Abstract

Este trabajo presenta e investiga un conjunto de datos de propiedades en venta en la ciudad de La Plata. La información recopilada permite ciertos progresos en el entendimiento de la realidad del mercado inmobiliario. Las estrategias de los vendedores parecen variar dependiendo de las diferencias en sus propiedades y de los mercados en que se comercializan. Se analizan dos períodos distintos: 1995-1998 y 2004-2007. El porcentaje de propiedades con modificaciones de precios ha sido similar en ambos períodos. El tiempo que transcurre desde que una propiedad es puesta a la venta hasta que una revisión del precio inicial sucede es analizada haciendo uso de los modelos de duración. El uso de estos modelos permite testear las principales teorías que explican las revisiones de precios en el mercado inmobiliario. Se consideran dos segmentos separados del mercado: casas y departamentos, siendo los últimos más homogéneos y generalmente comercializados en mercados más líquidos y más dinámicos. Un mayor grado de sobreprecio aumenta el tiempo esperado en el mercado y disminuye el tiempo hacia una revisión de precios. Estos efectos son menores en mercados más dinámicos. El mayor número de potenciales compradores proporciona al vendedor de una mayor capacidad de aprendizaje, de esta manera se explica porque los departamentos son usualmente vendidos más rápido o revisan sus precios de lista antes que las casas.