¿Cómo construir precios promedio de terrenos a nivel intraurbano?

Abstract

En esta ponencia se presentan avances de una de las líneas de trabajo del proyecto de investigación <i>“Ciudad, mercado inmobiliario y conflicto”</i> (H636 SCyT-UNLP), cuyo objetivo es cartografiar y analizar la distribución de la oferta de terrenos urbanos y los precios del suelo de la ciudad de La Plata en las últimas dos décadas. Partimos del supuesto de que las expectativas que se ponen en juego en el mercado de suelo son claves para interpretar las transformaciones de la estructura urbana y, al mismo tiempo, las cualidades o atributos de la estructura urbana se mercantilizan en términos inmobiliarios. Los avances realizados siguen el siguiente orden: una vez sistematizados diversos relevamientos de oferta de lotes y terrenos urbanos entre 1995 y 2015, se avanzó en el procesamiento de los datos para realizar un análisis intraurbano y multitemporal de las variaciones de precios del suelo con destino residencial. En el transcurso del análisis, la construcción de precios promedio a nivel de desagregados territoriales significativos se ha encontrado con obstáculos; para sortearlos se avanzó en una serie de pasos que permiten reducir distorsiones frecuentes en la elaboración de promedios de precios de suelo a nivel intraurbano, así como avanzar en indicadores sintéticos a nivel del aglomerado. Con esta orientación se analizaron los usos del suelo a los cuales responde la oferta de los terrenos, se diferenciaron zonas según potencial constructivo, se tuvo en cuenta la superficie de los terrenos que podían ser considerados “residenciales”, se contemplaron los efectos del tipo de cambio sobre la normalización de los precios del suelo y se determinaron unidades de análisis espacial a diversas escalas (grandes ejes de crecimiento urbano, delegaciones municipales y áreas inmobiliarias testigo), entre otras. A continuación describimos con detalle los procedimientos metodológicos realizados, la evaluación de los resultados alcanzados y los próximos pasos a seguir con el objetivo de mejorar la calidad de los datos y obtener conclusiones sobre el comportamiento de los precios el suelo.